Кто и при каких условиях может забрать квартиру за долги: полный обзор

Вопрос о том, могут ли забрать квартиру за долги, волнует тех, кто по каким-то причинам не может справиться со своими обязательствами. Собственное жилье – дорогостоящий актив, и расставаться с ним не хочется. При каких обстоятельствах за долги придется расплачиваться квартирой, а в каких удастся сохранить недвижимость за собой, строго прописано в законодательстве.

Какие законы регулируют право гражданина на жилье

Право россиянина на жилье закреплено в главном законе страны – Конституции, а именно – в статье 40. В ней указано, что любой имеет право на жилище и никто не может быть лишен жилья по чему-либо произволу. Это право закреплено и в международных документах, например, в Международном пакте о правах 1966 года.

Непосредственно определение того, что считать жильем, дано в Жилищном кодексе РФ. Это изолированное помещение, предназначенное для постоянного проживания. Типами жилья являются:

• дом;
• квартира;
• комната.

Жилищем может быть и часть квартиры – главное, чтобы помещение было пригодным для жилья.

По закону, никто не имеет право в одночасье выселять человека из его квартиры, даже если у того есть долги.

Если произошла такая ситуация, что единственным выходом расплатиться с кредиторами является продажа квартиры, то государство всё равно обеспечивает должника жильем в пределах социальной нормы (18 квадратных метров на человека).

Да и процесс продажи жилья строго регламентирован, нельзя просто так выселить должника по простому решению суда или пристава.

Основания для отъема квартиры

Долги, за которую кредиторы имеют право забрать квартиру, могут быть самые разные:

• кредит или ипотека – в этом случае истребовать жилье может залогодержатель;
• налоги и сборы, штрафы и недоимки – жилье конфискуется в пользу государства;
• коммунальные платежи;
• алименты;
• невыплаченные обязательства по решению суда (например, выплаты в качестве компенсации за ущерб здоровью или имуществу).

В любом случае кредитору сама квартира не нужна. Чаще всего ее выставляют на торги, из вырученных средств забирается сумма долга, а остальное возвращается заемщику. На эти деньги он может купить другое жилье или арендовать временную жилплощадь.

В ГПК РФ имеется требование соразмерности: если долг составляет менее 5% от стоимости квартиры или другого дорогостоящего имущества, то его не могут отторгнуть в пользу кредитора. Иными словами, если у вас долг за холодильник, то квартирой за это расплачиваться не придется.

Другое дело, если размер задолженности составляет несколько сотен тысяч рублей – в таком случае обычно дело заканчивается печально: потерей жилплощади.

Когда квартиру могут забрать

Если это не единственное жилье

Если в собственности у должника находится несколько жилых объектов, то взыскание могут направить на любое из них. Но чаще всего реализуют с молотка то жилье, стоимость которого соразмерна долгу. При этом «предпочтение» отдается той квартиры, которая целиком находится в собственности должника.

Например, если у плательщика в собственности своя квартира стоимостью 2,5 млн рублей и доля в квартире с родителями, которая оценивается в 500 тысяч рублей, то суд, скорее всего, постановит изъять первую в пользу кредитора, особенно, если долг больше полумиллиона рублей.

Если же жилье единственное, то его конфисковать не могут.

Если квартира находится в ипотеке или залоге

При оформлении ипотеки приобретаемая квартира становится предметом залога. В случае невыплаты заемщиком долга банк имеет полное право конфисковать жилплощадь, реализовать ее по рыночной цене (на самом деле продажа обычно осуществляется за 70-80% от рыночной стоимости), забрать себе положенные средства, а остаток возвратить бывшему плательщику.

Но, как правило, это крайняя мера, к которой банки прибегают при выполнении ряда условий:

• размер задолженности достаточно большой – свыше 500 тысяч рублей;
• срок просрочки более 3 месяцев;
• плательщик не обладает стабильным источником дохода;
• у должника нет другого имущества, которое может быть реализовано для уплаты долга.

Нередко квартиру конфискуют в ходе процесса личного банкротства – но только при условии, что она является залоговой.

Но даже при наличии просрочки банк не может просто так прийти и забрать квартиру. Для этого он обращается в суд. Судья выслушивает доводы сторон, анализирует источники дохода плательщика и только если банк докажет, что изъятие квартиры – единственный шанс получить деньги назад, дает разрешение для проведения операции.

Когда квартиру забрать не могут

Если это единственное жилье

Право россиянина на жилье защищено Конституцией. Следовательно, если у него в собственности имеется только одна жилплощадь, то за долги ее забрать не могут. Максимум – наложат арест, что само по себе не влечет потерю квартиры, но существенно ограничивает собственника в правах.

Так, жилье невозможно будет:

• продать;
• сдать в аренду;
• передать в качестве залога;
• подарить.

Также нельзя будет выделить долю или прописать кого-либо без специального разрешения.

Но если квартира заложена по договору ипотеки или кредитования под залог, то ее забрать всё же могут. Даже если это единственное жилье.

Следовательно, если у жильца имеется долг по коммунальным платежам, кредиту без обеспечения, алиментам и т.п., то жилье останется у него в собственности даже при просрочках. Взыскания будут направлены на другие активы – банковский счет, ценные бумаги, транспорт, движимое имущество и т.д.

Если квартира заложена другому кредитору

Так, если квартира находится в ипотеке, то ее залогодержателем является банк. Следовательно, только он имеет право взыскивать жилье в случае наличия просрочек по кредиту.

Если плательщик задолжал за коммуналку, то управляющая компания не может направить взыскание на заложенную квартиру. Могут быть наложены аресты на счета, ограничен доступ воды и электричества в квартиру – но жилье такой должник не потеряет.

Пока он исправно платит ипотеку, то кроме банка, никто не сможет претендовать на недвижимость.

Если в числе собственников находятся дети

Недавний случай, когда сотрудники Сбербанка настояли на выселении детей из квартиры, ранее принадлежавшей их матери, задолжавшей за ипотеку, показывает неоднозначность ситуации, когда неясно, могут ли забрать квартиру за долги, если собственниками оказались несовершеннолетние.

Здесь следует исходить из конкретной ситуации.

1. Если дети вступили в наследование, то они автоматически принимают не только активы, но и пассивы умершего родственника. Но, так как они несовершеннолетние и не могут сами себя обеспечивать, то суд обязан назначить реструктуризацию долга с отсрочкой до 18-летия наследников. А дальше уже всё в соответствии с договором.
2. Если же дети отказываются принимать наследство, равно как и наследники других очередей, то всё имущество передается в пользу государства. И с кредитором оно рассчитывается в соответствии с действующим законодательством. Дети же передаются в детский дом, а после выпуска им предоставляется жилье площадью не менее действующей социальной нормы.

Но дети могут владеть долей в квартире и при живых родителях. И если те задолжают крупную сумму денег, то кредиторы могут направить взыскание и на самый крупный актив – квартиру – но только при следующих условиях:

• квартира обременена в их пользу;
• органы опеки не выступают против.

Но, как правило, опека защищает права детей и не дает лишить их единственного жилья. Поэтому банки и не выдают ипотеку, когда родителям необходимо выделить долю детям. А кредиторы стараются не выдавать кредиты под залог квартиры, в которой несовершеннолетние уже обладают правом собственности.

В любом случае забрать квартиру за долги у детей-собственников без разрешения опеки никто не может. Если только не имеется соответствующего решения суда.

Варианты при банкротстве физического лица

Если долг физического лица превысил 500 тысяч рублей, а просрочка по продолжительности – 3 месяца, то он сам либо кредиторы могут подать на личное банкротство. В ходе этой операции:

• устанавливается общий размер задолженности физлица;
• формируется реестр кредиторов;
• определяется очередность погашения долгов;
• оцениваются имеющиеся в собственности у банкрота активы;
• производится реализация имущества;
• за счет вырученных денег погашается долг перед кредиторами в максимально возможном крупном варианте;
• остаток средств возвращается банкроту.

Если у банкротящегося должника в собственности имеется квартира, то ее судьба будет зависеть от того, является она единственной или есть еще недвижимое имущество. Единственное жилье банкрота никто трогать не будет, даже если это будет трехэтажный коттедж в элитном поселке.

А вот при наличии другой недвижимости в собственности решение по продаже квартиры будет принимать арбитражный управляющий. Он будет исходить из соотношения стоимости жилья и размера задолженности. Но в любом случае предпочтение будет отдано квартире, которая оформлена на банкрота целиком, а не той, где у него имеется доля.

Если же квартира находилась под обременением, то кредитор заберет ее в любом случае. Затем он реализует ее в ходе аукциона, возместит себе расходы на кредиты, проценты и проведение аукциона, а остальное перечислит банкроту. Не исключено, что остаток денежных средств от реализации жилья пойдет на погашение задолженности другим предъявителям.

Как сохранить квартиру при наличии долгов

Для начала нужно убедиться, что на жилье может быть направлено взыскание. Если же кредиторы не при каких обстоятельствах не могут завладеть квартирой, то никаких специальных действий по сохранению недвижимости «за собой» производить не нужно.

Другое дело, если есть риск утраты имущества. Если жилье находится под обременением, то придется смириться с возможной потерей. Законных способов избежать изъятия заложенной квартиры не имеется.

Если же жилье полностью находится в собственности, то многие, предчувствуя возможное банкротство, пытаются «переписать» квартиру на родственников или друзей, подписывая договор дарения или купли-продажи (естественно, продажа только номинальная). Это неправильный путь, так кредитор через суд может опротестовать сделки клиента за последние 3 года. Если будет выявлена попытка укрытия собственности, то сделка просто будет аннулирована.

Самый лучший способ сохранить квартиру – провести переговоры с кредитором и попросить его назначить реструктуризацию. Сообщите ему размер комфортных платежей в месяц и попытайтесь уменьшить процентную ставку. Кредитору выгоднее пойти вам навстречу в любом случае, нежели продавать жилье и тратить время. Если же переговоры сорвались, то стоит уговорить суд назначить реструктуризацию, а не продавать вашу квартиру.

Видео-ответ: когда могут забрать квартиру за долги