Как эффективно погашать ипотеку: советы, рекомендации и предостережения

Ипотека – очень длительный в плане погашения задолженности кредит. Поэтому целесообразно вносить дополнительные платежи, чтобы произвести досрочное погашение ипотеки и уменьшить размер своей задолженности.

Сущность досрочного погашения

Стандартный срок ипотеки – 20 лет. Даже при небольшой процентной ставке переплата за эти годы составляет значительную сумму. Чтобы сократить ее, а также уменьшить ежемесячный платеж, заемщик может вносить в качестве досрочного платежа дополнительные суммы в любой момент времени.

Внесенные средства разделяются на два транша. Первый идет на погашение начисленных процентов, второй – на уменьшение тела ипотеки. После проценты должны пересчитываться. Обычно это приводит к тому, что ежемесячный платеж уменьшается, но по желанию клиент может сократить срок кредитования.

Досрочное погашение бывает двух типов:

1. Частичное – вносится некая сумма, которая расходуется на уменьшение общего размера задолженности.
2. Полное – когда заемщик погашает всю ипотеку за счет собственных средств.

В любом случае банк имеет право:

• требовать от клиента предварительного уведомления о досрочном платеже (некоторые просят уведомления только при полном погашении);
• назначать минимально вносимую сумму – например, 1000 рублей или эквивалент месячной платы;
• выбирать порядок внесения платежа.

Конкретный порядок досрочного погашения ипотеки прописан в договоре.

Может ли банк ограничить досрочное погашение

В соответствии с 809 и 810 статьями Гражданского кодекса кредитор (т.е. банк) не вправе ограничивать заемщиков в их желании частично выплатить взятую ссуду.

Статья 809 предписывает производить пересчет процентов с учетом произведенного платежа, при этом кредитор имеет право удержать уже начисленные проценты. В 810 статье указано, что плательщик должен уведомить банк о своем желании произвести досрочный платеж минимум за 30 дней до его проведения, если иное не обговорено условиями договора.

Обычно банк прописывает в документах порядок проведения досрочного платежа. В большинстве случаев никаких дополнительных уведомлений не нужно – можно просто обратиться в отделение и внести плату. Некоторые банки позволяют погашать досрочно ипотеку через интернет-банки или мобильное приложение даже без оформления заявления и предварительного извещения.

Поэтому лучше уточнить заранее у менеджера порядок внесения досрочного платежа – или же найти соответствующий пункт в договоре.

Банк не имеет права вообще не принимать платежи. Если такой пункт в договоре есть, то его можно смело оспорить в суд. В соответствии с законодательством и кредитовании, у заемщика всегда должна быть возможность погасить долг до срока, а банк обязан создать все необходимые для этого условия.

Что выгоднее – уменьшать платеж или сокращать срок

Часто заемщики задумываются, а как именно погашать ипотеку – уменьшать ежемесячный платеж или же сокращать срок действия займа?

Если произвести расчеты на калькуляторе, то окажется, что сокращение срока ипотеки выгоднее в финансовом плане. Например, взята ипотека на 3 миллиона рублей на 20 лет под 12% годовых. Ежемесячный платеж составляет 33 032 рубля, переплата за весь срок – 4 923 774 рубля.

У заемщика через год появляется 250 тысяч рублей, которые вносит в качестве досрочного платежа.

Расчеты:

• если заемщик уменьшит размер платежа, то новый взнос составит 30 243 рубля в месяц, а размер общей переплаты сократится до 4 538 739 рублей;
• если же клиент решит сократить срок, то ежемесячный платеж останется таким же, но продолжительность ипотеки уменьшится до 15 лет и 4 месяцев вместо 19 оставшихся лет, а переплата составит 3 353 034 рубля.

Таким образом, при единовременном платеже выгоднее сократить срок – больше сэкономите и заодно уменьшите продолжительность ипотечного бремени.

Однако если планируется систематическое внесение дополнительных платежей, то выгоднее уменьшать сумму платежа, и вот по какому принципу:

• определяете будущую сумму переплаты, например, вместо стандартных 20 тысяч рублей вносите 30 тысяч;
• подаете заявление в банк на уменьшение ежемесячного платежа;
• получаете новый график платежей;
• на следующий месяц вносите всё те же 30 тысяч – за счет того, что при предварительном платеже долг уже стал меньше, на досрочное погашение будет направлено больше средств;
• на третий и последующий месяц продолжаете вносить по 30 тысяч рублей, порождая, по сути, лавинообразный сценарий погашения ипотеки.

Этот способ хорош и тем, что в случае финансовых затруднений вы сможете временно платить не установленную собственными расчетами максимальную сумму, а необходимый минимум, предусмотренный банком. Например, не 20 тысяч, а уже 15. А затем вернуться к прежнему графику, сокращая общий размер долга на 30 тысяч рублей.

Как вернуть страховку после выплаты кредита

Если вы произвели досрочное погашение, то сможете истребовать от страховой компании возврат неиспользованных средств. Это производится по простому алгоритму:

1. Вносите последний платеж и убеждаетесь, что на счете больше нет долгов.
2. Получаете в банке справку о полном погашении ипотеки.
3. Подаете в страховую компанию заявление о возврате неиспользованной части страховки, указав данные договора и свой расчетный счет.
4. В течение 30 дней ждете официального ответа и еще 10 дней – перевода средств.

Некоторые страховщики заранее обговаривают в договоре условия возврата (или отсутствия возврата) денег. Поэтому лучше будет заглянуть в него перед тем, как запускать всю процедуру. В документе будут указаны условия возврата средств и порядок оформления заявления.

Следует учесть, что из суммы будут вычтены:

• плата за фактически использованные дни действия страховки;
• расходы на перевод средств;
• комиссии и вознаграждение компании.

Нередко в договоре прописывается, какой процент средств обязательно будет удержан вне зависимости от срока возврата.

Если страховая компания отказывается выплачивать компенсацию, то нужно будет обратится в суд. Но перед этим обратите внимание, какой тип договора вы подписали – если это коллективное страхование, то возврата может и не быть.

Видео-советы по возврату страховки

Рефинансирование как способ досрочного погашения

Если собственных средств на досрочное погашение ипотеки не хватает, то можно произвести рефинансирование долга.

Вариантов здесь несколько:

• если Центробанк снизил ключевую ставку, и ваш банк тоже снизил ставки по ипотеке, то попросите его произвести уменьшение процента по вашему договору – например, в 2017 году Сбербанк сделал это для всех своих «ипотечников»;
• подайте документы на перекредитование в другом банке по программе со сниженной ставкой – если вы соответствуете всем критериям, предъявляемым к заемщикам, в результате вы получите ипотеку на тот же срок, но с меньшим платежом (хорошие программы рефинансирования предлагают Сбербанк, Альфа-Банк, ВТБ, Райффайзенбанк, Тинькофф и АИЖК);
• если размер ипотеки остался буквально небольшим, то попробуйте оформить потребительский заем или кредитную карту и покройте с помощью этих средств ипотеку – вы увеличите срок кредитования, но снизить ежемесячный платеж.

При проведении рефинансирования первым и вторым способом вносите дальнейшие платежи в том же объеме, что и прежде – это поможет быстрее уменьшить тело кредита и сократить переплату.

Советы, как побыстрее погасить кредит

Несколько хитростей, которые помогут найти свободные деньги и поскорее выплатить ипотеку вне зависимости о того, какой тип погашения вы выберите:

• оформите имущественный налоговый вычет или же вычет на проценты – а полученные средства обязательно потратьте на уменьшение тела кредита;
• используйте для погашения ипотеки непредвиденно полученные средства, в том числе премии на работе;
• найдите подработку с доходом на сумму ориентировочного платежа;
• попробуйте занять у родственников или друзей нужную сумму без процентов и выплачивать им обратно помесячно;
• продайте ненужное имущество и используйте вырученные деньги для платежа;
• сократите расходы на планируемый размер погашения, отказавшись от необязательных покупок;
• узнайте, сможете ли вы получить компенсацию при оплате ЖКХ;
• оформите все полагающиеся вам пособия;
• сдайте в аренду автомобиль, если это возможно;
• используйте кредитные карты с продолжительным беспроцентным периодом, чтобы внести платеж чуть выше обычной (не забудьте потом пополнить карту обратно на всю сумму).

Но самый главный лайфхак – стремитесь в любом случае вносить ежемесячно хотя бы минимальный досрочный платеж. Уточните в вашем банке, как это можно сделать – идеально, если доступно через онлайн-каналы и без предварительного уведомления. В таком случае вы сможете бросить на «досрочку» все свои силы и добиться уменьшения долга по ипотеке в кратчайшие сроки.

Ошибки при досрочном погашении

Кажется, что всё очевидно – вноси досрочный платеж и уменьшай долг. Но некоторые заемщики допускают ошибки при внесении досрочных платежей, а потом оказываются должны банку крупные деньги. Вот несколько моментов на которые стоит обратить внимание:

• досрочный платеж может не засчитаться, если просто внести на счет сумму без уведомления банка о желании списать ее в счет долга – уточните, как оповестить кредитора;
• платеж может не дойти, если совершать отправку средств карты на карту или межбанковский перевод, поэтому имейте в запасе 3-5 дней;
• уплата до срока не является заменой стандартного ежемесячного платежа – например, если вы по графику платите ипотеку 5-го числа, а досрочный платеж внесли 1-го, то 5-го всё равно должны внести нужную сумму (поэтому оставьте на карте средства, достаточные для списания задолженности);
• при досрочном платеже сперва списываются проценты и штрафы, и только потом – тело кредита, так что в реальности эффект от досрочного погашения может оказаться меньше, чем вы ожидали;
• банк может совершить пересчет ипотеки не в текущий месяц, а в следующий, так что в этом придется уплатить полную сумму.

Уточняйте у специалиста банка или же в интернет-кабинете, каков размер и дата ближайшего платежа, чтобы не попасть в неприятную ситуацию и не свести на нет весь эффект от досрочного погашения ипотеки.

Таким образом, ипотеку можно и нужно погашать досрочно!

Определитесь, что для вас будет удобнее и выгоднее на данном этапе – уменьшение срока или платежа либо совместите оба метода. Найдите дополнительные средства и старайтесь вносить хотя бы небольшие суммы – со временем они дадут хороший эффект и позволят сэкономить тысячи рублей на переплате. Избегайте наиболее распространенных ошибок при оплате кредита – и тогда вы сами не заметите, как ваша ипотека будет выплачена!

Видео-советы как досрочно погасить ипотеку