Что выгоднее — ипотека или аренда: практические примеры и сравнение
Сказать однозначно, что выгоднее – ипотека или аренда – невозможно, поскольку все зависит от конкретной ситуации. В долгосрочной перспективе ипотечный кредит всегда оказывается выгоднее аренды. Однако если жизненная ситуация до конца не ясна, и предугадать ее развитие невозможно даже на 1-2 года, лучше просто снять квартиру и действовать по обстоятельствам.
Содержание
Что выгоднее: практические примеры
Чтобы ответить на этот вопрос, достаточно сделать несложные математические расчеты. В качестве примера можно взять «типичные» квартиры Москве и в каком-либо регионе. Расчеты проводятся без учета коммунальных услуг, которые как в том, так и в другом случае оплачиваются отдельно.
Квартира в Москве
1-комнатная квартира в типичном спальном районе Москвы стоит 4 млн. руб.
Ее можно взять в ипотеку на таких условиях:
Процентная ставка | 11% годовых |
Срок действия договора | 20 лет |
Первоначальный взнос | 20% |
Ежемесячный платеж | 41300 руб. |
Сумма кредита | 3,2 млн. руб. |
Переплата за весь период | 4,7 млн. руб. |
Общая сумма | 7,9 млн. руб. |
Квартира в регионе
В качестве типичного региона можно взять Омскую область. На вторичном рынке г. Омска возможно приобрести 1-комнатную квартиру за относительно небольшую сумму 1,5 млн. руб.
Условия ипотеки те же самые:
Процентная ставка | 11% годовых |
Срок действия договора | 20 лет |
Первоначальный взнос | 20% (300 тыс. руб.) |
Ежемесячный платеж | 12400 руб. |
Сумма кредита | 1,2 млн. руб. |
Переплата за весь период | 1,7 млн. руб. |
Общая сумма | 2,9 млн. руб. |
Выводы
Таким образом, на первый взгляд аренда жилья оказывается даже более выгодной, чем его покупка в ипотеку. Однако это только формальный расчет, который основан на 20-летнем сроке. На самом деле человек будет проживать в квартире и еще какое-то время – например, 15 лет.
В таком случае преимущество ипотеки становится очевидным:
- За 15 лет дополнительной аренды квартиры в Москве наниматель выплатит собственнику не менее 4 млн. руб., т.е. номинальную стоимость такой же квартиры.
- Если же ипотека будет погашена полностью, эта сумма экономится. К тому же квартиру можно будет продать, завещать, сдать в аренду и т.п.
Вместе с тем в определенных случаях аренда действительно оказывается выгоднее – как и ипотека, она имеет свои преимущества и недостатки.
Плюсы и минусы ипотеки: кому она подходит
Ипотечный кредит – это самый распространенный и часто единственно возможный способ приобретения квартиры.
Несмотря на ощутимую переплату, у ипотеки есть довольно много ощутимых преимуществ:
- Основное из них – человек приобретает квартиру в собственность, что дает материальные и психологические преимущества.
- Во время выплаты кредита гражданин вправе получить налоговый вычет как на покупку самой квартиры, так и на выплаченные проценты по кредиту. В сумме это составляет 650 тыс. руб. за все время действия ипотечного договора, т.е. по 32500 руб. ежегодно или по 2700 руб. ежемесячно.
- В рассмотренном примере приведена довольно высокая ставка по ипотеке – 11% годовых. На рынке можно найти и более выгодные предложения – порядка 9-10%. Особенно большие преимущества имеют семьи с детьми (вторым, третьим и последующими), которые могут рассчитывать на ипотеку под 6% годовых.
- При возникновении материальных затруднений граждане вправе получить ипотечные каникулы с полной отсрочкой всех платежей на 6 мес. Еще одна возможность – реструктуризация задолженности или ее рефинансирование на более выгодных условиях. Благодаря этим программам заемщики могут снизить размер ежемесячного платежа.
- Другой способ облегчения кредитного бремени – частичное досрочное погашение. Эта услуга предоставляется бесплатно всеми банками, поскольку они не могут взимать комиссию согласно действующему законодательству. В результате размер ежемесячного платежа постоянно уменьшается, благодаря чему можно ощутимо сэкономить на переплате.
- После полной выплаты кредита объектом можно распорядиться по своему усмотрению, в том числе продать, сдать под коммерческую или жилую недвижимость и т.п.
- Спустя 20 лет квартира ожидаемо будет стоить больше или по крайней мере не меньше (относительно актуального уровня цен на другие товары). Поэтому недвижимость была и остается одним из наиболее надежных способов инвестирования сбережений.
С другой стороны, у ипотеки есть и свои недостатки:
- Это довольно тяжелое финансовое бремя, которое будет действовать несколько лет или десятилетий (в рассмотренном примере – 20 лет). Предсказать развитие событий на это время практически невозможно.
- Если жизненные обстоятельства ухудшатся, есть реальная угроза остаться без жилья, которая переходит банку в залог. При этом человек не окажется на улице в буквальном смысле слова, однако его могут переселить в менее комфортное помещение.
- Также при наличии ипотеки заемщик длительное время не может распоряжаться квартирой. Нет возможности не только продать ее, но также завещать или обменять. Соответственно придется 10-20 лет жить в одном районе, с одними соседями и т.п.
- Наряду с самим ипотечным кредитом заемщик выплачивает обязательные страховые взносы за объект недвижимости. Нередко необходимо оплачивать и страхование жизни.
- За квартиру взимается имущественный налог в размере 0,1% ежегодно. В целом это неощутимая сумма – например, за московскую квартиру порядка 4000 рублей в год, а за омскую – 1500 руб.
- Наконец, чтобы взять ипотеку, нужно обязательно накопить ежемесячный взнос. Это также немалая сумма – в ряде случаев даже эти деньги берут в кредит, после чего расплачиваются с 2 банками одновременно.
Исходя из этого обзора можно сказать, что ипотека точно не подойдет людям, которые пока не могут надежно спрогнозировать свое будущее. С другой стороны, заинтересует молодые семьи, тем более с маленькими детьми.
Как правило, это более определенная ситуация, когда оба супруга работают в стабильных компаниях или учреждениях. Они четко могут поставить свои финансовые цели, определиться с ближайшими планами на будущее и т.п. Проживать же в арендованной квартире им не только материально невыгодно, но и психологически некомфортно.
Плюсы и минусы аренды: в каких случаях она выгоднее
Преимущества проживания в арендованной квартире заключаются в том, что она лишена всех недостатков ипотеки:
- В любой момент решение можно изменить, что дает полную свободу выбора и надежно страхует от возможной ошибки при выборе жилья.
- Выплата по аренде обычно меньше, чем по ипотеке, хотя и не всегда.
- Квартиросъемщик освобожден от обязанности уплаты налога, страховых платежей и т.п.
- Нет необходимости копить деньги для первоначального взноса и тем более брать потребительский кредит для этой цели. Арендовать жилье можно буквально за несколько часов.
С другой стороны, недостатков у аренды тоже достаточно:
- Жилье никогда не перейдет в собственность нанимателя – в каком-то смысле он тратит деньги впустую, поскольку оплачивает только свое право пользования.
- Соответственно, квартирой невозможно распоряжаться – у съемщика нет недвижимости и не предвидится.
- Ставка по аренде может увеличиться (обычно 1 раз в год).
- Невозможно получить налоговый вычет и другие меры государственной поддержки.
- Многим людям психологически некомфортно регулярно контактировать с собственником, нести ответственность за имущество.
Поэтому можно сказать, что аренда, скорее, подойдет молодым или одиноким людям, не определившимися со своими предпочтениями. Им действительно выгоднее арендовать квартиру на какое-то время, после чего понять, насколько их устроит работа, образ жизни, особенности района и т.п.
Как рассчитать, что выгоднее
Для этого необходимо точно вычислить:
- Величину арендной платы.
- Размер личных сбережений, которые можно использовать как первоначальный взнос.
- Стоимость квартиры, которую предполагается приобрести.
- Ставку по ипотеке.
- Общую сумму арендных выплат и ежемесячных платежей в пользу банка (для этого используется кредитный калькулятор).
- Сравнить оба показателя за одинаковый период времени.
Однако «голых» расчетов недостаточно. Необходимо также оценить и свою жизненную ситуацию. Очевидно, что за всю жизнь переплата по ипотеке все равно будет меньше, чем за аренду. Зато ближе к пенсионному возрасту у человека в собственности окажется жилье. Арендовать же квартиру на пенсии или очень трудно, или нереально. Поэтому в подобных вопросах взвешивать нужно, прежде всего, долгосрочные факторы.
Читайте также другие полезные статьи:
- Досрочное погашение ипотеки. Как погасить правильно?
- Как погасить ипотеку быстрее и что важно знать о досрочном погашении
- Оценка квартиры для ипотеки. Пошаговая инструкция, сколько стоит