Оценка квартиры для ипотеки: как сделать, чтобы получить одобрение

Оценка квартиры для ипотеки – важный этап, предшествующий выдаче займа. Отчет эксперта помогает и банку, и клиенту быть уверенными в реальной стоимости недвижимости, под залог которой будут выданы деньги. Кем осуществляется оценка и какие требования банка следует учесть, чтобы получить одобрение ипотеки – самые главные вопросы, искать ответ на которые будем вместе.

Что такое оценка недвижимости?

Оценка представляет собой составление юридического документа – отчета – содержащего сведения о стоимости малосемейки, квартиры, дома или доли в нем. Сколько стоит недвижимость вычисляется по разным параметрам:

• квадратуре (общая и жилая площадь, высота потолка);
• типу материала (кирпич, бетонные блоки, прочее);
• году возведения здания;
• этажности;
• району расположения (центр, окраина, деловой район);
• транспортной доступности (расположение рядом с остановками, станциями метро);
• наличию учебных заведений и магазинов близко к жилью;
• цене подобных объектов на рынке жилья.

Оценку производит сертифицированный специалист с учетом всех вышеперечисленных параметров и перспектив развития рынка недвижимости.

Зачем нужна экспертиза?

Экспертиза жилья – требование банков к каждому заемщику, который оформляет ипотеку. Выдавая заем, кредитная организация должна быть уверена в покрытии залоговой квартирой расходов, которые организация может понести, если клиент не сможет регулярно платить. Поэтому у банка возникает необходимость:

1. Удостовериться в реальном существовании жилья и его состоянии.
2. Проверить его ликвидность (т. е. перспективу продажи объекта в случае невозврата денег клиентом).
3. Определить предельную сумму займа (70-80% от рыночной стоимости залога).

Эксперт, производящий оценку, лично выезжает на анализируемый объект и своей подписью удостоверяет достоверность информации. Это удобно банку: организация оперативно получает полную информацию о жилье для принятия решения: одобрить заем или отказать в его получении.

Но не нужно думать, что оценка требуется исключительно банку. Заемщик так же заинтересован в грамотной экспертизе. С ее помощью он может убедиться, что:

• собственник не завысил сумму продажи жилья;
• комната, квартира или дом соответствует документам;
• объект не имеет скрытых дефектов.

Кроме того, оценка позволяет клиенту доказать, что запрашиваемая сумма действительно пойдет исключительно на покупку жилья. Подчас это становится важным аргументом в пользу увеличения кредитного лимита.

Кто может обратиться за оценкой?

Оставить заявку на оценку жилплощади может любой гражданин: как получатель ссуды на дом, так и собственник, осуществляющий сделку купли-продажи. Пункт об оплате расходов на экспертизу часто прописывается в предварительном соглашении, заключаемом сторонами сделки.

Кто производит оценку?

Хотя закон не запрещает заемщику пригласить любого эксперта по личному усмотрению, большинство банков отдают предпочтение проверенным фирмам или частным лицам, с которыми вели дела в прошлом. Данные об этих конторах размещаются на сайтах банков специально, чтобы у людей не возникало вопросов к кому пойти за качественной оценкой.

Кроме прочего, так банки упрощают себе работу: не нужно перепроверять данные о компании-эксперте и наличии у нее необходимых полномочий на проведение оценки.

Если клиент решит выбрать другого оценщика, следует удостовериться, что тот:

• имеет лицензию на проведение такой работы;
• застраховал свою деятельность на срок от 1 года;
• является членом СРО и делает взносы на страховку;
• имеет полис страхования гражданской ответственности от 300 000 рублей и больше.

Важно наличие опыта работы, положительных отзывов в сети и одобрения банка. В противном случае заключение об оценке придется делать заново и в другой фирме, что грозит потерей времени и дополнительными тратами.

Отдельным требованием к оценщику является его личная беспристрастность, отсутствие кровных уз с клиентом банка, обратившимся за ипотекой.

Документы, которые нужны эксперту

Исследование относительно стоимости жилья требует наличия как правоустанавливающих, так и технических бумаг.

К первой группе относят те, которые закрепляют право на владение имуществом за субъектом:

• свидетельство о праве собственности (обязательно!);
• ордер на квартиру (если получено по договору социального найма, затем приватизировано);
• договор купли-продажи, мены (куплено или обменяно);
• договор дарения (подарено);
• свидетельство о получении в наследство (получено по закону или по завещанию);
• акт приема-передачи недвижимости в собственность (для всех).

Во вторую группу включены документы, свидетельствующие о состоянии жилплощади. Это, прежде всего, паспорта: технический и кадастровый.

Оценщику нужны будут сведения и о заказчике экспертизы, его номер паспорта, адрес и телефон.

Как осуществляется оценка?

Чтобы облегчить получение займа стоит ответственно подойти к вопросу оценки предмета залога. Лучше заказать оценку сразу после предварительного одобрения ипотеки, чтобы остальные документы не потеряли актуальности.

Пошаговая инструкция проведения оценки выглядит так:

1. Подача заявки на оценку объекта.
2. Заключение договора оценки.
3. Передача необходимых бумаг на недвижимость.
4. Выезд эксперта на объект, осмотр и фотографирование.
5. Составление требуемого отчета.
6. Предоставление заключения заказчику.

Способы оценки жилья

Как правило при анализе стоимости жилья используется несколько методов, позволяющих наиболее полно охарактеризовать привлекательность объекта для банка:

• расчет возможного дохода (сумма от продажи или аренды, если организация получит его в собственность ввиду невыплаты кредита клиентом);
• расчет затрат на аналогичный объект (сколько стоит построить такой объект);
• сопоставление цен на рынке (сравнивается проданная недвижимость того же типа).

В результате высчитывается два показателя: рыночная и ликвидная стоимость жилища.

Первая покажет за сколько продаются такие объекты в среднем, вторая – за какую цену банк сможет быстро избавиться от жилплощади.

Косвенно влияет на оба показателя прогноз ситуации на рынке подобного жилья, который отражает динамику спроса и предложения и может ответить на вопрос, подешевеет или подорожает залоговая недвижимость с течением времени. Естественно, что малосемейка в старом доме для банка будет не лучшим залогом: если потребуется срочно избавиться от такой жилплощади, продать ее за хорошие деньги вряд ли будет возможным.

Ремонт и наличие мебели в расчет не идут – только менее подверженные влиянию времени характеристики.

Отчет и все, что в нем

Как и к прочим документам, обладающим юридической силой, к отчету предъявляются требования по форме и содержанию.

Требования к форме:

• письменный вид;
• наличие расчетных таблиц;
• объем до 30 страниц.

Элементы содержания:

• кто оценивал;
• каким методом;
• какие документы изучались;
• данные о состоянии объекта (внешний вид и внутреннее устройство, включая дату ремонта, перепланировки и т.п.);
• рыночная стоимость и/или иная стоимость, если она указана в договоре оценки;
• сведения о собственниках;
• отсутствие или наличие обременения прав.

Заключение выдается в течении 2-5 дней, в зависимости от того, сколько времени понадобится оценщику. После чего заемщик предоставляет отчет с другими документами в банк.

Особенности проведения оценки для разных банков

У кредитных организаций бывают дополнительные требования к структуре и содержанию отчета, поэтому есть два способа сделать все правильно:

1. Выбрать аккредитованную в банке компанию.
2. Узнать заранее требования к отчету и согласовать кандидатуру своего оценщика.

В ином случае банк может отказать в приеме бумаг и потребовать проведение новой экспертизы.

То же самое случится, если в документе будут выявлены опечатки, намеренное завышение стоимости жилья или другие нарушения.

Не стоит забывать, что отчет принимается банком ограниченное время, а именно 6 месяцев с даты составления. Если сделка не была оформлена в этот срок, нужна повторная экспертиза.

Цена вопроса

Ценовой диапазон весьма различен. В среднем от 2000 до 10000, в зависимости от региона нахождения имущества и его статуса. Самым дорогим будет анализ стоимости элитного дома или квартиры в столице, гораздо дешевле обойдется малосемейка или комната где-то на периферии.

Стоимость может варьироваться и в связи с проводящим исследование экспертом. Известные фирмы стоят дороже, но они дорожат репутацией и не станут подводить ни клиента, ни банк.

Вывод

Грамотно проведённая оценка – залог спокойствия финансовой организации и ее клиента при составлении договора ипотеки. Так обе стороны могут быть уверенными, что смогут не потерять свои средства. Однако обращаться следует к надежному оценщику и всячески способствовать полноте и достоверности отчета: дать ознакомиться со всеми документами и недвижимостью, данным из БТИ и Росреестра.

Видео: как проводится оценка недвижимости для ипотеки